Immobilienmakler Konstanz Litzelstetten – Girardelli

Gefragt sind in Litzelstetten vor allem zwei Merkmale: Sicht über den See und kurze Wege zum Ufer. Weil das Gelände vom Überlinger See um gut hundert Meter ansteigt, kann eine höhere Lage mit freiem Blick ebenso gesucht sein wie ein Haus in Ufernähe. Dazu kommen die Entfernung zur Bushaltestelle und zur Grundschule. Straßennamen allein sagen wenig – entscheidend ist die Kombination am einzelnen Grundstück. Deshalb bewerten wir nicht nach Lagekarte, sondern nach einer Besichtigung vor Ort.

Den Wert Ihres Hauses in Litzelstetten ermitteln wir nach einer Besichtigung, nicht pauschal. Den Ausschlag geben hier Höhe und Blickrichtung am Hang, die Entfernung zum Seeufer, Größe und Baurecht des Grundstücks sowie der Zustand der Bausubstanz. Ausgangspunkt sind die Bodenrichtwerte und Marktdaten des Gutachterausschusses der Stadt Konstanz. Für Häuser und Wohnungen nutzen wir das Vergleichswertverfahren, wo es genug Vergleichsverkäufe gibt, sonst ergänzend das Sachwertverfahren; bei vermieteten Objekten das Ertragswertverfahren. Bei einem unbebauten Grundstück zählt vor allem, was darauf gebaut werden darf. Am Ende steht ein begründeter Angebotspreis, dessen Herleitung Sie nachvollziehen können.

Wie lange der Verkauf in Litzelstetten dauert, hängt vor allem von der Vorbereitung ab. Liegen Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne und Belege über Modernisierungen vollständig vor, muss kein Interessent Unterlagen nachfordern. Ein Angebotspreis, der Sicht und Hanglage belegt statt behauptet, erspart spätere Preisrunden. Familien und Beschäftigte der Universität, die hier suchen, finanzieren meist über eine Bank; deren Prüfung sollte vor dem Notartermin abgeschlossen sein. Bei Grundstücken kommt die Klärung des Baurechts hinzu, bei geerbten Immobilien unter Umständen die Berichtigung des Grundbuchs, bevor der Notar den Vertrag vorbereiten kann.

Den Wert steigern in Litzelstetten vor allem Eigenschaften, die sich belegen lassen: eine Seesicht, die nach dem Bebauungsplan nicht verbaut werden kann, zusätzliches Baurecht auf einem großen Grundstück, dokumentierte Arbeiten an Dach, Heizung oder Fenstern und ein kurzer Fußweg zu Haltestelle und Grundschule.

Wertmindernd wirken dagegen ein Sanierungsstau ohne Kostenschätzung, fehlende Stellplätze in einem Ort, in dem viele Wege mit dem Auto erledigt werden, eine steile oder schmale Zufahrt am Hang, offene Fragen zum Baugrund und Ausflugsverkehr zur Mainau direkt vor der Haustür. Manches davon lässt sich vor dem Verkauf ausräumen, der Rest geht als begründeter Abschlag in den Preis ein.

Ob Sie jetzt verkaufen oder abwarten, entscheidet zuerst Ihre eigene Situation: Brauchen Sie das Kapital für einen Umzug, steht am Haus eine größere Sanierung an, ist es vermietet oder frei? Steuerliche Fristen, etwa bei einer nicht selbst genutzten Immobilie, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Die Marktlage ordnen wir für Ihr konkretes Objekt ein, anhand von Vergleichsverkäufen sowie der Bodenrichtwerte und des Immobilienmarktberichts des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Stadt Konstanz. In Litzelstetten stützen Seenähe, Grundschule und Busverbindung zur Universität die Nachfrage; wie ausgeprägt diese Merkmale bei Ihrem Haus sind, gehört in die Abwägung.

Vermieten kommt in Litzelstetten infrage, wenn Sie die Verwaltung auf Dauer selbst tragen oder abgeben wollen: Mietersuche, Nebenkostenabrechnung und Instandhaltung bleiben bei Ihnen. Verkaufen Sie später, geht der Mietvertrag auf den Käufer über, was Interessenten, die selbst einziehen möchten, ausschließt. Wer wegen der Nähe zur Mainau an Ferienvermietung denkt: Nach der Zweckentfremdungssatzung der Stadt Konstanz braucht die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung ebenso eine Genehmigung wie längerer Leerstand. Die steuerlichen Folgen beider Wege besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater; wir ermitteln Ihnen den Verkaufswert als Vergleichsgröße.

Ein guter Makler für Litzelstetten kennt den Unterschied zwischen einer Adresse im Ort und einer Lage mit Seesicht – und kann ihn begründen. Er arbeitet mit den amtlichen Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses der Stadt Konstanz, prüft das Baurecht vor der Preisfindung und weiß, welche Fragen Käufer zu Busanbindung, Schulweg und Besucherverkehr zur Mainau stellen. Er nennt Ihnen einen Angebotspreis, den er nachvollziehbar herleitet, keinen Wunschpreis, der später korrigiert werden muss. Und er ist erreichbar: Unser Büro in der Konstanzer Altstadt erreichen Sie von Litzelstetten aus mit dem Bus.

Wir begleiten Ihren Verkauf vom ersten Gespräch bis zum Notartermin. Am Anfang steht die Immobilienbewertung vor Ort. Für die Vermarktung übernehmen wir die Exposéerstellung und die Immobilienfotografie – bei Hanglagen mit Aufnahmen, die die Sicht zeigen. Fehlt ein gültiger Energieausweis, organisieren wir ihn. Leer stehende Räume bereiten wir auf Wunsch mit Home-Staging vor. Wer nicht öffentlich inserieren möchte, wählt den diskreten Immobilienverkauf. Und wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, stellen wir mit Ihnen die dafür nötigen Unterlagen zusammen.

Zuerst klären wir, was auf dem Grundstück gebaut werden darf. Dafür prüfen wir den geltenden Bebauungsplan der Stadt Konstanz oder, wo keiner besteht, die umgebende Bebauung. Danach richtet sich der Wert: Ein Käufer rechnet mit der möglichen Wohnfläche, nicht mit den Quadratmetern Garten. Den amtlichen Bodenrichtwert nehmen wir als Ausgangspunkt und passen ihn an Zuschnitt, Hangneigung und Erschließung an. Unterlagen zu Leitungen, Zufahrt oder Baugrund gehören ins Exposé, denn bei Hanggrundstücken fragen private Bauherren wie Bauträger zuerst nach dem Aufwand für die Gründung.

Zuerst sprechen wir vorgemerkte Interessenten an, die bei uns ein Suchprofil hinterlegt haben. Käufer aus der Region kennen den Ort, die Buslinie und den Weg zur Universität; sie fragen gezielter und entscheiden auf Grundlage konkreter Unterlagen. Für Familien aus anderen Stadtteilen oder Beschäftigte der Universität stellen wir im Exposé Anbindung und Grundschule in den Vordergrund. Wünschen Sie keinen öffentlichen Auftritt, bieten wir Ihr Objekt zunächst nur ausgewählten Interessenten an, bevor wir über weitere Wege sprechen.

Als Immobilienmakler Konstanz Litzelstetten sind wir im gesamten Stadtgebiet tätig, auch in den Nachbarstadtteilen: Dingelsdorf (Ortschaft am Überlinger See), Dettingen-Wallhausen (Ortschaft mit Ortschaftsrat), Egg (Stadtteil an der Universität) und Allmannsdorf (Stadtteil Richtung Innenstadt). Litzelstetten hat die Postleitzahl 78465, die Telefonvorwahl ist wie im übrigen Konstanz 07531. Wir beraten Sie telefonisch, bei Ihnen vor Ort oder in unserem Büro in der Theatergasse.